Mijn favorieten

Wat wijzigt er in 2017? #2


Welke wetswijzigingen vinden er plaats in 2017 met betrekking tot de woningmarkt? De Juridische Dienst van de NVM zet de belangrijkste wijzigingen voor de vastgoedmarkt voor u op een rij.
 

Subsidie voor energiebesparende maatregelen in de koopwoning

Indien een eigenaar energiebesparende voorzieningen wil aanbrengen in zijn woning kan hij gebruik maken van een subsidie. De ‘Subsidie energiebesparing eigen huis’ stimuleert energiebesparing in bestaande woningen in de particuliere koopsector.
De subsidie kan vanaf 15 september 2016 tot en met 31 december 2018 worden aangevraagd. Eigenaar-bewoners en Verenigingen van Eigenaren kunnen gebruik maken van de regeling.

Voor meer informatie over de ‘Subsidie energiebesparing eigen huis’ verwijzen wij u naar onderstaande link: http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/subsidie-energiebesparing-eigen-huis
 

Schenkingsvrijstelling omhoog naar € 100.000 in 2017

Per 1 januari 2017 gaat de eenmalige schenkingsvrijstelling omhoog van € 53.016 naar € 100.000. De schenking moet worden aangewend voor:

de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning; of
de aflossing van de eigenwoningschuld; of
de aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning; of
de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.
In tegenstelling tot 2013-2014 geldt er wel een leeftijdscriterium: de ontvanger moet op het moment dat de schenking tot stand komt tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Er hoeft geen sprake te zijn van een ouder-kind relatie. De schenking mag worden verspreid over drie achtereenvolgende jaren (2017, 2018 en 2019). De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40 jaar. De schenkingen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het jaar van de eerste schenking zijn gebruikt voor de eigen woning.
 

Overgangsrecht schenkingsvrijstelling

De verhoogde schenkingsvrijstelling zijn eenmalige vrijstellingen. De hoofdregel is dat de verkrijger per schenker eenmaal in zijn leven van één van de regelingen gebruik kan maken. Om nu te voorkomen dat men wacht met schenken tot 2017 bepaalt het overgangsrecht dat als in 2015 of in 2016 al een schenking is gedaan, in 2017 of 2018 dit bedrag nog mag worden verhoogd met maximaal € 46.984, tot aan een totaalbedrag van € 100.000. Dit wordt ook wel de ‘inhaalvrijstelling’ genoemd, zodat er tot maximaal € 100.000,- belastingvrij kan worden geschonken.
 

Voorbeeld overgangsrecht

Piet (34) woont sinds 2006 in een koophuis waar voor een deel een aflossingsvrije hypotheek op rust. Zijn moeder heeft behoorlijk wat vermogen opgebouwd en wil een gedeelte aan Piet schenken. Ze twijfelt of ze moet wachten tot 2017 of nu al zal schenken.
Piets moeder kan ervoor kiezen om nu vast € 53.016 (bedrag 2016) te schenken. Daarmee daalt Piets zijn hypotheekschuld. En omdat Piet in 2017 nog geen 40 is, kan zijn moeder hem in 2017 nog een bedrag van € 100.000 – € 53.016 = € 46.984 schenken.
 

Begrip bouwterrein verandert in 2017

Voor de levering van een bouwterrein is btw verschuldigd en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Het begrip ‘bouwterrein’ in artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) heeft een beperkter toepassingsbereik dan het begrip ‘bouwterrein’ in de Europese btw-richtlijn. Met ingang van 1 januari 2017 zal het begrip ‘bouwterrein’ als bedoeld in de Wet OB verruimd worden en in lijn worden gebracht met de Europese btw-richtlijn. Vanaf dat moment zal onder een bouwterrein worden verstaan: ‘Onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen’.

Op het tijdstip van de levering moet worden bezien of erop basis van objectief vast te stellen gegevens er sprake is van onbebouwde grond dat bestemd is om te worden bebouwd. Dit is in ieder geval aan de orde als wordt voldaan aan één of meer situaties die zijn genoemd in het huidige artikel 11 lid 4 Wet op omzetbelasting 1968:

  1. onbebouwde grond waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden met het oog op de bebouwing van de grond.
  2. onbebouwde grond ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond met het oog op de bebouwing van de grond.
  3. onbebouwde grond in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen met het oog op de bebouwing van de grond.
  4. onbebouwde grond ter zake waarvan een bouwvergunning is verleend met het oog op de bebouwing van de grond.

Bovenstaande voorbeelden zijn niet limitatief. Er is ook sprake van een bouwterrein als er een ander objectief gegeven is waaruit blijkt dat het terrein op het moment van de levering bestemd is om te worden bebouwd. Bijvoorbeeld ingeval van een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning of gemaakt architectkosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein. De intentie van de toekomstige eigenaar om de grond te bebouwen kan voldoende zijn, mits het ondersteund wordt door objectieve gegevens waaruit volgt dat het terrein op het moment van de levering bestemd was voor bebouwing.
 

Bebouwde grond onder omstandigheden ook een bouwterrein

Aan de eis dat het bij een bouwterrein om onbebouwde grond gaat, wordt echter ook voldaan als de verkoper grond levert waarop nog een gebouw staat, maar waarbij verkoper zich er toe heeft verbonden om dit gebouw in het kader van de levering volledig te slopen.

Vanuit het oogpunt van de omzetbelasting is dan sprake van één handeling die, als geheel, niet de levering van het bestaande gebouw en het erbij behorend terrein, maar de levering van een onbebouwd terrein tot voorwerp heeft, ongeacht hoever de sloop van het oude gebouw op het moment van de daadwerkelijke levering van het terrein is gevorderd. Uiteraard moet vervolgens worden beoordeeld of de ‘onbebouwde grond’ op het moment van de levering bestemd was om te worden bebouwd. Dit is immers de tweede eis.
 

Vermindering overdrachtsbelasting 36 maandentermijn werkt door in 2017

Heeft verkoper een huis, kantoor of ander vastgoed verkregen* op of na 1 september 2012 tot 1 januari 2015? En levert verkoper dat pand binnen 36 maanden weer door aan een ander?

Dan wordt bij deze opvolgende verkrijging alleen overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde van het pand. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt verminderd met de eerder betaalde koopsom. De verruimde termijn van 36 maanden is weliswaar vervallen per 1 januari 2015 maar kan nog doorwerken t/m 31 december 2017. *Voor de berekening van de overdrachtsbelasting is het moment van de juridische overdracht van belang en niet het ondertekenen van de koopovereenkomst.
 

Voorbeeld

Verkoper heeft een woning op 1 november 2014 in eigendom verkregen. Verkoper besluit om de woning in 2017 te verkopen. Omdat verkoper de woning ten tijde van de 36 maanden termijn heeft aangeschaft, is deze termijn ook in 2017 nog van belang. Er kan gebruik worden gemaakt van deze regel als verkoper het pand uiterlijk op 1 november 2017 overdraagt.

Let op! Door de vermindering van de heffingsgrondslag krijgt verkoper de eerder betaalde overdrachtsbelasting terug indien verkoper in artikel 2.2 van de NVM-koopovereenkomst de keuze maakt voor ‘wel’ en ‘niet’ doorstreept. Maak dit ook kenbaar aan koper voordat de koopovereenkomst wordt gesloten. Van rechtswege heeft koper namelijk recht op dit voordeel! Daarnaast dient verkoper het onderstaande artikel op te nemen in de koopovereenkomst:

Het bedrag dat koper aan verkoper uitkeert, wordt verminderd met een zodanig bedrag dat het totaal van het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting betaalt en het bedrag dat koper op grond van dit artikellid aan verkoper betaalt, gelijk is aan het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting zou betalen indien artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer niet van toepassing zou zijn.